Mallorca - Immobilienmarkt2 % Mietdeckel. Räumungsstopp bis 2030. 10 % IVA auf Ferienvermietung. Und eine Abstimmung, die am Donnerstag alles verändern kann.
Mit dem neuen Wohnungsdekret hat Spanien sein Mietrecht innerhalb weniger Wochen so stark verändert wie seit Jahren nicht. Was gilt jetzt? Ein Teil der neuen Regeln gilt bereits. Über den Rest stimmt am 12. November die Diputación Permanente ab, der Ausschuss, der das aufgelöste Parlament bis zur Neuwahl am 29. November vertritt. Hier ist unser Überblick zum Wohnungsdekret Spanien und zum Mietrecht in Spanien 2026 für alle, die Immobilien auf Mallorca kaufen, besitzen oder vermieten wollen.
Inhaltsverzeichnis
Wie es zum Wohnungsdekret Spanien kam
Auslöser war die Zwangsräumung einer 87-jährigen Madriderin im Herbst. Der Fall wurde landesweit zum Symbol der Wohnungskrise, und die Regierung reagierte Ende September mit zwei Eildekreten, in Spanien kurz „Decreto vivienda 2026“ genannt. Am 2. Oktober lehnte der Kongress beide ab, mit den Stimmen von PP, Vox und Junts.
Am 6. Oktober verabschiedete die Regierung die Dekrete mit Änderungen erneut. Weil das Parlament wegen der Neuwahl aufgelöst ist, entscheidet jetzt die Diputación Permanente über das Wohnungsdekret. Das Gremium hat 69 Abgeordnete. Dort ist die Mehrheit knapper verteilt als im Plenum.
Was seit dem 8. Oktober bereits gilt
Der erste Teil, das Wohnungsdekret Spanien 29/2026 (Real Decreto-ley 29/2026), ist in Kraft. Es bringt einen Mietdeckel für Spanien, eine Mietverlängerung für auslaufende Verträge und einen Räumungsstopp bis 2030. Die Mietpreisbremse in Spanien liegt damit bei 2 Prozent. Am Donnerstag wird es voraussichtlich bestätigt, weil der PNV seine Zustimmung angekündigt hat.
Die wichtigsten Regeln aus dem Wohnungsdekret Spanien im Überblick:
| Regel | Was sie bedeutet | Gilt bis |
|---|---|---|
| Mietdeckel | Fällige Mietanpassungen maximal 2 %. Liegt die Miete über dem Referenzindex, gar keine Erhöhung. | 31.12.2027 |
| Verlängerung um 2 Jahre | Mieter, deren Vertrag vor Ende 2028 ausläuft, können jahresweise um bis zu zwei Jahre zu gleichen Konditionen verlängern, wenn sie acht Monate pünktlich gezahlt haben. Ausnahmen: Eigenbedarf, abweichende Einigung oder neuer Vertrag mit mindestens 5 % weniger Miete. | Verträge mit Ende vor 31.12.2028 |
| Räumungsstopp | Räumungen schutzbedürftiger Mieter sind ausgesetzt, wenn Fonds oder Distressed-Käufer klagen. Bei anderen Klägern bis zu drei Jahre, mit Entschädigung durch den Staat. Privatvermieter mit höchstens zwei Wohnungen sind ausgenommen. | 31.12.2030 |
| Ankaufsbremse | Großeigentümer (juristische Personen) und Distressed-Investoren dürfen keine Wohnungen unter 70 % des Marktwerts kaufen. | 31.12.2030 |
| Vorkaufsrecht | Das Vorkaufsrecht des Mieters gilt auch bei Paketverkäufen und kann nicht mehr vertraglich ausgeschlossen werden. | unbefristet |
| Zeit- und Zimmermiete | Laufzeit 31 Tage bis 12 Monate. Der Grund muss im Vertrag stehen, sonst gilt er als normaler Mietvertrag. Zusatzkaution maximal eine Monatsmiete. | unbefristet |
| Inserate | Pflichtangaben: Referenzpreis bzw. Mietobergrenze, Status als Großeigentümer, Registriernummer. | unbefristet |
| Ferienvermietung | Vermietungen unter 30 Nächten werden mit 10 % IVA belegt, außer am eigenen Hauptwohnsitz. | ab 1.12.2026 |
| IBI-Aufschlag | Gemeinden in angespannten Märkten dürfen auf Ferienwohnungen und Leerstand 50 bis 150 % aufschlagen (IBI Recargo). Ob sie es tun, entscheidet jede Gemeinde selbst. | ab 2027 |
| TU CASA | Zinsloses Zusatzdarlehen für die erste eigene Wohnung: 20 % des Werts, maximal 50.000 €. Die Wohnung bleibt dafür dauerhaft preisgebunden. | Details folgen |
Wohnungsdekret Spanien: Was am 12. November auf dem Spiel steht
Der zweite Teil, das Wohnungsdekret Spanien 28/2026 (Real Decreto-ley 28/2026), würde den spanischen Mietmarkt grundlegend verändern. Kern ist die automatische Verlängerung jedes Mietvertrags in Spanien. Es soll am 15. November in Kraft treten, aber nur, wenn die Diputación Permanente es drei Tage vorher bestätigt.
- Automatische Verlängerung: Nach der Mindestlaufzeit verlängert sich jeder Vertrag automatisch um weitere 5 Jahre bei privaten Vermietern bzw. 7 Jahre bei Gesellschaften, wenn niemand kündigt.
- Entschädigung bei Kündigung: Wer als Vermieter nicht verlängert, zahlt zwölf Monatsmieten oder eine Monatsmiete pro Vertragsjahr, je nachdem, was höher ist.
- Ausnahmen: Eigenbedarf durch Privatvermieter, der Mieter wohnt kaum in der Wohnung oder hat eine andere im selben Ort, oder er lehnt einen neuen Vertrag zu regulierten Konditionen ab.
Die Prognose: PP, Vox und Junts haben 34 der 69 Sitze. Der PNV hat angekündigt, gegen dieses Dekret zu stimmen. Dann stünde es 34 zu 34, und das Dekret würde fallen, ohne je einen Tag gegolten zu haben. Sicher ist das erst nach der Abstimmung.
Immobilien auf Mallorca kaufen und vermieten: Was das bedeutet
Was heißt das Wohnungsdekret Spanien konkret für Ihre Pläne auf Mallorca? Das hängt davon ab, wie Sie Ihre Immobilie nutzen.
Sie kaufen für sich selbst? Dann ändert sich beim Kauf praktisch nichts. Die 70-%-Regel betrifft nur Großeigentümer und Fonds, nicht private Käufer einer Finca oder Ferienwohnung.
Sie wollen langfristig vermieten? Planen Sie mit dem 2-%-Deckel bis Ende 2027 und mit der möglichen Zwei-Jahres-Verlängerung durch den Mieter. Wer eine Immobilie auf Mallorca vermieten will, sollte die Rendite mit diesen Werten rechnen, nicht mit Marktmieten von morgen. Fällt das zweite Dekret am Donnerstag, bleibt es bei den bisherigen Laufzeiten nach spanischem Mietrecht.
Sie vermieten touristisch? Ab Dezember kommen 10 Prozent IVA auf die Ferienvermietung in Spanien hinzu, später womöglich ein IBI-Aufschlag der Gemeinde. Die Steuerlast für Ferienvermietung auf Mallorca steigt damit gleich doppelt. Das verändert die Kalkulation spürbar, auch beim Wiederverkaufswert einer Immobilie mit Ferienlizenz.
Sie vermieten saisonal oder auf Zeit? Für den Zeitmietvertrag in Spanien gelten neue Regeln: Der klassische 11-Monats-Vertrag ohne echten Grund ist ab sofort riskant. Ohne dokumentierten Anlass gilt er als regulärer Mietvertrag mit allen Schutzrechten.
Sie verkaufen eine vermietete Immobilie? Das Vorkaufsrecht für Mieter in Spanien lässt sich nicht mehr ausschließen. Das muss früh im Verkaufsprozess geklärt werden.
Unser Fazit zum Wohnungsdekret Spanien
Das Wohnungsdekret Spanien bringt den Mallorca-Markt nicht zum Stillstand, aber die Spielregeln für das Vermieten auf Mallorca werden enger. Wer kauft, sollte das Nutzungskonzept vorher durchrechnen: Eigennutzung, Langzeitmiete und Ferienvermietung haben ab jetzt sehr unterschiedliche Renditen und Risiken.
Wir aktualisieren diesen Beitrag nach der Abstimmung am 12. November. Sie überlegen zu kaufen, zu verkaufen oder Ihre Vermietung neu aufzustellen? Sprechen Sie uns an, wir rechnen Ihr Objekt mit den neuen Regeln durch.
Dieser Beitrag ist eine Zusammenfassung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
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Immobilienpreise Mallorca 2026: Die überraschende Wahrheit hinter den Zahlen
Posted on 10 November 2026[…] Wie die Regierung zusätzlich in den Mietmarkt eingreift, lesen Sie in unserem Beitrag zum Wohnungsdekret Spanien 2026. […]